Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Yönetimi: Haklar ve Yükümlülükler

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamını düzenleyen en önemli yasal metinlerden biridir. Bu kanun sayesinde toplu yaşam alanlarında düzen, sorumluluk ve haklar net bir şekilde belirlenmiştir. Site yönetimi kavramı da bu yasal çerçeve içinde tanımlanmakta ve yürütülmektedir. Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temellerini, site yönetimi üzerindeki etkilerini, kat maliklerinin ve yöneticilerin hak ve sorumluluklarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye’deki apartman ve site yaşamının temel hukuki dayanağıdır. 1965 yılında kabul edilen bu kanun, bir yapıda bağımsız bölümler ile bu bölümlerin ortak alanlarının yönetimini ve maliklerin yükümlülüklerini düzenlemektedir. Kat mülkiyeti; arsa payı, bağımsız bölüm ve ortak alanlardan oluşan mülkiyet sistemidir.

Site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri kurulu tarafından seçilen bir yönetici veya profesyonel bir firma tarafından yürütülür. Kanuna göre, 8 veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda yönetici seçilmesi zorunludur. Yöneticinin görev süresi bir yıldır ve bu süre sonunda yeniden seçilmesi gerekir.

Kat malikleri, bir yapının bağımsız bölümlerine sahip olan kişilerdir. Kat malikleri, sadece kendi dairelerinden değil, binanın veya sitenin ortak alanlarından da sorumludur. Bu nedenle ortak karar alma ve aidat ödeme yükümlülükleri vardır.

Kat malikleri kurulu, tüm maliklerin oluşturduğu en üst karar organıdır. Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması gerekir. Bu toplantılarda:- Yönetici seçimi- Bütçenin onaylanması- Aidatların belirlenmesi- Ortak giderler hakkında kararlar- Hukuki işlemler için yetkilendirmeler gerçekleştirilir. Oy çokluğu esasına göre kararlar alınır. Ancak ana taşınmazın amacının değiştirilmesi gibi bazı kararlar oy birliği gerektirir.

Yönetici, kat maliklerinin genel kurulda seçtiği ve ortak alanların bakımından, aidat toplama ve harcamaların yapılmasından sorumlu kişidir. Yönetici, yıllık faaliyet raporunu genel kurula sunmakla yükümlüdür. Ayrıca gelir-gider belgelerini ibraz etmek zorundadır. Denetçi ise yönetimi kontrol eden ve yıllık faaliyetleri raporlayan kişi ya da kişilerdir. Denetçi atanması kanunen zorunlu olmasa da önerilir.

Bir sitenin anayasası niteliğindeki yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olmalıdır. Yönetim planında:- Yönetim şekli- Aidat hesaplama yöntemi- Ortak alanların kullanımı- Ceza-i hükümler yer alabilir. Yönetim planı tapuya tescil edilir ve malik değişse bile geçerliliğini korur.

Kat Mülkiyeti Kanunu, site yaşamının kurallarını belirleyerek toplu yaşamı mümkün hale getirir. Bu çerçevede kat maliklerinin hem hakları hem de ciddi sorumlulukları vardır. Etkin ve yasalara uygun bir site yönetimi, aidatların doğru kullanımı, hizmetlerin eşit dağılımı ve huzurlu bir yaşam için şarttır. Kat malikleri ile yönetim arasında sağlıklı iletişim ve hukuki bilgi, toplu yaşamın kalitesini artıracaktır.